An Büroflächen mangelt es in Frankfurt nicht, aber viele sind nicht vermietbar. Bei einer Tour zeigte das Immobilienunternehmen BNP Paribas Real Estate, wie man Büros revitalisieren kann: Von der Welle bis zum Bahnhofsviertel.
Nicole Brevoord /
Es war nie die perfekte Welle, aber die einzige, die Frankfurt hatte. Als 2003 die Frankfurter Welle, außerhalb des Anlagenrings direkt hinter der Alten Oper, eröffnet wurde, hatten sich die Macher des dreiteiligen Gebäudeensembles erhofft, ansprechende Büroflächen an den Mann bringen zu können, mit ansprechendem Einzelhandel und Gastronomie im Erdgeschoss. Doch auch elf Jahre später verbucht die Welle einen Leerstand von 30 Prozent, gerade erst hat das Restaurant Buzzano geschlossen. Der Starbucks ist einem Illy Café gewichen, vielleicht keine schlechte Entwicklung. „Die Welle soll neu auf dem Markt positioniert werden“, sagt José Martínez, Spezialist für Bürovermietung beim Immobilienunternehmen BNP Paribas Real Estate.
Frischer Wind für die Welle Der neue Eigentümer Axa habe dafür einen höheren Millionenbetrag zur Verfügung, Architekten, Ingenieure und Lichtplaner habe man schon engagiert. „Das Büro Schneider+Schumacher Architekten hat ja bereits das ‘Apfelweinglas‘ am Westhafen entworfen und ist bekannt für seine expressionistische Herangehensweise“, sagt Martínez und erklärt, dass die Freifläche der welle demnächst von einer Skultur geprägt werden soll mit einer amorphen Wellenbewegung. „Dieser Bogen soll das Grundstück fassen, das Areal ordnen und es sollen so Oasen entstehen.“ Zuvor hätten sich viele Mieter auf der Freifläche wie auf dem Präsentierteller gefühlt, künftig soll es mit Licht, Grünflächen und Wasser gestaltete Rückzugsorte geben, wo derzeit der Wasserträger udn der berlienr Bär im Wasser stehen. Gesucht würden noch Gastronomen, gerne auch bereits in Frankfurt erfolgreiche Unternehmen. Dean & David etwa laufe erfolgreich. Auch der Konzeptladen Augenweise, eine Mischung aus Beautysalon und Boutique, reüssiere. Konzepte mit Herz seien gefragt für die Einzelhandelsflächen, die zwischen 20 bis 30 Euro Miete Pro Quadratmeterkosten. Gerade, weil es bei der Welle keine Laufkundschaft gebe, man sich aber eine treue Stammkundschaft aufbauen könne. Zudem würde ein geplantes Wegeleitsystem den Besuchern bei der Orientierung helfen, sagt Martínez. „Sobald der Bauantrag genehmigt ist, kann mit der Revitalisierung der Welle begonnen werden.“
Der 70er-Jahre-Mief muss weg Doch nicht nur die Optik spielt eine Rolle, auch die inneren Werte zählen, wie ein weiteres Büroobjekt in der Ulmenstraße 30 beweist. Westend Sky heißt das ehemalige Deutschland Headquarter der SEB-Bank, der das Bürohaus nicht mehr repräsentabel genug war, weshalb die Bank in die Stiftstraße zog. Die Hochtief Projektentwicklung will nun nicht nur die winzige Lobby in dem 1970er-Jahrebau vergrößern, auch ein Restaurant mit separatem Zugang sei vorgesehen, so Martínez. Nutzte man bisher nur elf Stockwerke, so sollen Etage 12 und 13, bislang der Technik vorbehalten, in eine schicke Dachterrasse und eine Executive Lounge verwandelt werden. „Hier ist eine Revitalisierung möglich, weil man mit der Bausubstanz arbeiten kann“, sagt Oliver Barth, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate.
Büros, die modernen Ansprüchen genügen, verfügen, so Barth, über eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,75 Meter, essentiell sei auch ein Doppelboden. „So dass man die Verkabelung einziehen kann.“ Heute lege man Kabel nicht mehr ringförmig entlang der Fenster, sondern sternförmig. Ein drittes Kriterium sei eine Klimatisierung. Gleichwohl seien jedoch auch zu öffnende Fenster gefragt. All das soll das Westend Sky in der Ulmenstraße nach dem Umbau vorweisen können. 15 000 Quadratmeter Bürofläche sind für Mieten zwischen 32 und 36 Euro pro Quadratmeter zu vergeben.
Dass ein revitalisiertes Gebäude wieder den aktuellen Ansprüchen entsprechen kann, beweist das Tritongebäude in der Bockenheimer Landstraße 42–44, in dem die Allianz ihren Sitz hat. Das Gebäude von 1985 wurde nachhaltig modernisiert, ist das erste Bürohaus Deutschlands mit kompletter LED-Beleuchtung und gilt als besonders energieeffizient.
Wohnen statt Arbeiten Doch bei mancher Revitalisierungsmaßnahme zeigt sich, dass Büros nicht die rentabelste Nutzung darstellen. So etwa bei dem Prachtbau in der Kaiserstraße/ Ecke Weserstraße. Lange war die prunkvolle Fassade des Baus von 1900 mit modernen Platten verhängt, die Nachkriegsmode hielt nichts von Stuckaturen. Hotel, Büros, die Dresdner Bank und ein Kaufhaus (Kaufhalle) sowie ein Foodcourt gehörten zu den bisherigen Nutzungen. Angespitzt von den Bahnhofsviertelförderungen, die die Umwandlung von ungenutzten Büroraum in Wohnungen subventioniert hat, widmete sich ein neuer Eigentümer der Historie des Baus, verhalf der Fassade zu neuer Geltung und verkaufte die 40 Wohnungen, die zwischen 4000 und 5000 Euro pro Quadratmeter kosten und damit lukrativer sind als Büroraum im Altbau. Oliver Barth und José Martínez zeigen das sich über zwei Etagen ziehende Penthouse, die am Donnerstag einen neuen Mieter finden wird. Parkettboden, Klimaanlage, Gäste-WC, Eckbadewanne und Badezimmerradio, Dachterrasse und Balkon mit Blick auf den Silberturm und den Maintower. Ein 125 Quadratmeter großer Traum, für den man dann ganz realistische 2000 Euro Kaltmiete zahlen muss. Ein paar Frankfurter werden weiter träumen müssen.
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