Bezahlbarer Wohnraum wird rar, darum begrüßt Bürgermeister Olaf Cunitz die von der Landesregierung geplante Mietpreisbremse. Immobilienverbände fürchten aber, dass diese Maßnahme Wohnen eher verteuert.

Bezahlbarer Wohnraum, den sucht man derzeit in Frankfurt eher mit Mühe. Schon Durchschnittsverdiener stoßen bei manchen Mieten in den gefragteren Stadtteilen an ihre finanziellen Grenzen oder gehören zu einer Gruppe von rund 50 Wohnungsbesichtigern. Und wo die Nachfrage hoch ist, da steigen gern mal die Mieten. Daher begrüßt Bürgermeister Olaf Cunitz (Grüne) auch die Stoßrichtung der Landesregierung, die ab 2015 die sogenannte Mietpreisbremse für Bestandswohnungen umsetzen will. „Es ist sehr erfreulich für die Stadt Frankfurt, dass das Land Hessen unserer wiederholt vorgetragenen Forderung nachkommt und jetzt eine entsprechende Verordnung zur Mietpreisbremse auf den Weg bringt“, sagt Stadtplanungsdezernent Cunitz. „Das ist ein wichtiger Baustein im Bestreben, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, den starken Anstieg der Mieten in Frankfurt zu begrenzen und Mieterverdrängung zu verhindern. Angesichts des Drucks auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt, der nach und nach immer mehr Stadtteile zu erfassen droht, ist es richtig, dass die Landesverordnung für das gesamte Stadtgebiet und nicht nur Teile davon gilt.“ Der hessische Entwurf listet 23 in Frage kommende Städte und Gemeinden für die Mietpreisbremse in Hessen auf, darunter auch Frankfurt und Friedberg – wenngleich beide Städte mit ihren Wohnungsmärkten wenig miteinander gemein haben. Dennoch soll dieser Entwurf im Sommer durchgewunken werden und ergänzen, was die Bundesregierung im vergangenen Jahr erlassen hat: Bestandsmieten in Ballungsgebieten sollen binnen drei Jahren nur noch um 15 Prozent und nicht mehr wie bisher um 20 Prozent steigen dürfen. Diese Regelung müssen die Länder umsetzen. Hoffnungen setzt die Politik ferner in den Mietspiegel und die Kappungsgrenze für Sozialwohnungen. Akteure in der Wohnungswirtschaft haben bei diesem gut gemeinten, politischen Instrumentarium jedoch ihre Zweifel und befürchten, dass die Regelungen ihr Ziel verfehlen werden.

Gut gemeint, aber schlecht gemacht?
Am Montag diskutierten beim Forum „Immobilienwirtschaft kontrovers“ sowohl Politiker als auch Wohnungsexperten und Akteuere der Immobilienwirtschaft über die Eingriffe in den Wohnungsmarkt, etwa über die vom Land Hessen in Arbeit befindliche Kappungsgrenzenverordnung, mit der steigende Mietpreise bei bestehenden Mietverhältnissen gedämpft werden sollen, die Mietpreisbremse und den demnächst erwarteten neuen Frankfurter Mietspiegel.

Relativ entsetzt über die Kreativität der Politik zeigt sich Rudolf Ridinger, Verbandsdirektor der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest), hier werde Ursache und Wirkung verdreht. Die Regelungen gingen „direkt an den Problemen vorbei.“ So soll bald in 23 hessischen Kommunen die Kappungsgrenze gelten, nach der Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent statt wie bisher um 20 Prozent zulässig sind und die Obergrenze die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Laut Ridinger würden damit vor allem die Vermieter bestraft, die ihre bisherigen gesetzlichen Möglichkeiten nicht ausgeschöpft und also nicht regelmäßig ihre Mieten erhöht haben. „Vermieter, die die Mieten über Jahre hinweg erhöht haben, sind davon nicht betroffen. Das sendet nur eine Botschaft: Lieber Vermieter, passe regelmäßig Deine Miete an, sonst bist Du von der Kappungsgrenze betroffen. Die Konsequenz wird sein, dass Mieten künftig kontinuierlicher steigen werden“, sagt Ridinger. Nur bei auslaufenden Sozialwohnungen könne man so eine Mietdämpfung erwirken. „Doch durch die Mietpreisbindung wird es für Wohnungsinvestoren noch uninteressanter, in neue Sozialwohnungen zu investieren.“ Das Interesse der Investoren in sozialen Wohnungsbau sei jetzt schon gering. Ridinger kritisierte auch, dass die unterschiedlichen Wohnungsmärkte, wie etwa die von Friedberg und Frankfurt, in dem hessischen Gesetzesentwurf, der 23 Kommunen für die Kappungsgrenze vorsieht, über einen Kamm geschoren würden.

Bremst die Mietpreisbremse Neubauten statt Mieten?
Indes versucht der Gesetzgeber auf Bundesebene mit der Mietpreisbremse ein adäquates Instrument gegen überbordende Mieten zu entwickeln, was laut Ridinger andere Gefahren birgt. Bei Neuvermietungen sollen die Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. „Aber was passiert bei Modernisierungen mit anschließender Neuvermietung?“, fragt Ridinger. Hier sehe der Gesetzentwurf sogar die Einführung einer fiktiven Miete vor, bei der es darum geht, wie hoch die Miete denn ohne Modernisierung gewesen wäre. Derzeit sei zudem eine weitere bundesweite Regelung in der Pipeline, die Amortisationsregelung, bei der Vermieter die Modernisierungen erstattet bekommen sollen, indem die Mieter so lange mehr zahlen sollen, bis die Kosten verrechnet sind und dann wieder eine niedrigere Miete zahlen dürfen. Gleichzeitig sei aber auf Bundesebene erwünscht, dass man modernisiere zugunsten von mehr Energieeffizienz. „Das ist völlig irrsinnig und führt zu einem drastischen Einbruch bei sämtlichen Sanierungsmaßnahmen.“ Erstvermieter würden darüber hinaus dann künftige Investitionen in die Miete miteinpreisen oder aber den Verkauf von Eigentumswohnungen vorziehen. Beides begünstige letztlich eher die Besserverdiener als die einkommensschwächeren Haushalte. „Die politische Regelung ist gut gemeint aber schlecht gemacht“, so Ridinger.

Die Berechnung des Mietspiegels
Eine Umstellung der Mietspiegel auf eine breitere Basis sei ein weiterer potenzieller Fehler. Künftig sollen auch solche Wohnungen miteinfließen, in denen die Miete bis zu zehn Jahre lang nicht erhöht worden sei. „Dies entspricht etwa der Logik, dass das Marktniveau von Autopreisen an den Listenpreisen von vor zehn Jahren gemessen werden sollte“, kritisiert Ridinger. “Die Vergleichsmieten sollen so reduziert werden, aber faktisch kommt das einem Mietpreisstopp gleich.“ Ridinger fordert deshalb, Mietspiegel differenzierter auch nach Stadtteilen zu gestalten, außerdem müssten die Länder Mittel zur Wohnraumförderung zweckgebunden einsetzen und nicht zur Sanierung des Haushaltes. Man solle sich außerdem nicht wundern, dass Wohnraum nicht bezahlbar sei, wenn für Grundstückspreise Rekordsummen aufgeführt würden. Generell werde zu wenig Wohnraum ausgewiesen und auch die Öffentlichkeit, wie das Beispiel am Tempelhofer Feld in Berlin zeige, verhindere allgemein den Wohnungsbau.

Die bisher in Erwägung gezogenen politischen Regelungen seien zu ungenau und lösten nicht das Kernproblem, sagt auch Axel Gedaschko, Präsident des GDW, dem Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. "Marktmissbrauch kriegt man so nicht in den Griff. Die Mietpreisbremse führt nicht dazu, dass eine Wohnung mehr da ist.“ Stattdessen müsse man alles tun, um bezahlbaren Mietneubau zu aktivieren. „Das aber fehlt im Gesetzentwurf.“