Wohnen wird immer teurer. Den Eindruck vieler Bürger bestätigen die aktuellen Zahlen zum Immobilienmarkt. Ein Ende der Preissteigerung ist aber nicht absehbar. Neues Bauland könnte helfen, aber das dauert...

„Man hätte schon hellseherische Fähigkeiten haben müssen, wenn man vor zehn Jahren schon gewusst hätte, wie sich der Zuzug in Frankfurt entwickelt“, sagt Planungsdezernent Mike Josef (SPD). Und so sieht sich die Stadt nun mit einem hohen Druck auf den Wohnungsmarkt und damit einhergehenden Preissteigerungen konfrontiert, was laut Josef durch drei Sachverhalte verschärft werde: Die anhaltend niedrigen Zinsen begünstigen Immobilieninvestitionen, der stetige Zuzug von Neufrankfurtern sorgt für Wohnungsnot und der Mangel an Baufläche tue sein Übriges. Die Stadt könne aber nur an einer Stellschraube drehen: Es sei folglich zwingend nötig mehr Bauland auszuweisen, also einen neuen Stadtteil zu errichten, so Josef. Wo, das wolle er erst im Sommer sagen, um nicht zu riskieren, dass das Areal schon vorher „politisch totgemacht“ werde. Da höhere Eigentumspreise sich auch auf den Mietmarkt auswirken, müsse man auch die Anstrengungen beim geförderten Wohnungsbau erhöhen. Es gelte eine Durchmischung der Bevölkerung zu erhalten, zumal der Anteil der Frankfurter, die aus finanziellen Gründen ins Umland zögen nicht unerheblich sei. Die aktuellen Zahlen, die der Gutachterausschuss für Immobilienwerte vorlegt, zeigen eine dramatische Entwicklung, die sich künftig zuspitzen wird.

Zur Veranschaulichung: Eine neue Eigentumswohnung kostet mittlerweile durchschnittlich 5000 Euro pro Quadratmeter, selbst Eigentumswohnungen, die ab dem Jahr 2000 gebaut wurden, sind ähnlich teuer. Vor zwei Jahren noch lag der Preis der Neubauten bei durchschnittlich 4000 Euro. „Wir sprechen hier nicht von Luxuswohnungen mit goldenen Wasserhähnen!“, stellt Josef heraus. „Das ist eine dramatische Entwicklung!“. Allein 2016 seien die Eigentumspreise um 12 Prozent angestiegen, zuletzt habe es 2009 eine Preisstagnation gegeben. Und die Preise werden weiter ansteigen, prognostiziert der Planungsdezernent. Von „Luxus“ könne man bei Eigentumswohnungen sprechen, die mehr als 7000 Euro pro Quadratmeter kosten. Sie machten nur 8 Prozent des Immobilienmarkts aus. Allerdings habe die Zahl der hochpreisigen Wohnungen im Jahr 2015 um 84 Prozent zu genommen. Laut Josef haben 57 Prozent der Käufer ihren Wohnsitz in Frankfurt, 27 Prozent im Umland, der Anteil an Käufern mit Wohnsitz in Ausland ist also überschaubar. Wobei bei den Käufern nicht gesagt ist, ob sie die Wohnungen selbst nutzen oder als Anlage kaufen.

Bemerkenswert sei, dass die meisten neuen Eigentumswohnungen aktuell in Wohnhochhäusern entstünden. 2013 habe der Anteil der Hochhauswohnungen am Wohnungsmarkt noch bei 3 Prozent gelegen, 2015 schon bei 10 Prozent und 2016 gar bei 30 Prozent. Und je höher die Wohnungen in den Türmen liegen und je innenstadtnaher sie liegen, desto teurer sind sie auch. Die durchschnittlichen Preise von Neubauwohnungen in Wohnhochhäusern sind von 6.000 Euro pro Quadratmeter in 2015 auf 6.850 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016 angestiegen. Sechs Wohnhochhäuser befinden sich laut Josef derzeit in der Vermarktung, zehn noch in der Planung und im Bau. Auch wenn das in die Höhe bauen eine Maßnahme sei, mit mangelndem Bauland umzugehen, so ist sich Mike Josef sicher: „Ich glaube nicht, dass wir mit Wohnhochhäusern das Wohnproblem für Menschen mit mittleren Einkommen in den Griff kriegen.“

Mike Josef bezieht sich auf die vom Gutachterausschuss vorgelegten Zahlen. Dieser besteht aus einem Vorsitzenden und 25 Ehrenamtlichen, denen alle notariell beurkundeten Kaufverträge vorliegen und mit ihren erhobenen Daten den Immobilienmarkt transparent machen sollen. Bislang lagen dem Ausschuss für 2016 nach aktuellem Stand 7732 Verträge vor mit einem Gesamtumsatz von 6,7 Milliarden Euro – der zweithöchste Wert seit 2007. Der Vorsitzende Michael Debus weiß zu berichten, dass die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr in 18 Fällen bei mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter gelegen haben, eine Immobilie habe sogar 18.000 Euro pro Quadratmeter gekostet, in Gänze 5,5 Millionen Euro gekostet, es handele sich um die oberste Ebene eines Wohnhochhauses. Die größte Eigentumswohnung habe eine Fläche von 401 Quadratmetern gehabt, die Kleinste 15 Quadratmeter, die älteste Eigentumswohnung stamme aus dem Jahr 1516. In der Oberlindau betrage der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung meistens so 10.000 Euro.

Die Umsätze beziehungsweise Transaktionen bei Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern sind vergleichsweise gering. 539 Transaktionen hat es insgesamt im vergangenen Jahr gegeben, davon 315 Mehrfamilienhäuser. Der Markt sei leergefegt, sagt Debus. Das teuerste Eigenheim, das 2016 gekauft wurde, lag bei 3,9 Millionen Euro und soll in Bockenheim liegen. Das Größte umfasst eine Fläche von 2211 Quadratmetern und das kleinste 80 Quadratmeter, das älteste erworbene Eigenheim stammt aus dem Jahr 1753.